Perustelut
Valmistelija: Ollipekka Huotari, tekninen johtaja, ollipekka.huotari@pohde.fi (p. 050 3227 287)
Pohteen aluehallitus (Hall 22.4.2025 § 192) on päättänyt käynnistää hyvinvointialueen vaihtoehtoisten toimitilaratkaisujen valmistelun siten, että ne voidaan huomioida vuosien 2026-2031 investointisuunnitelmissa. Pohteen aluevaltuusto on hyväksynyt 26.5.2025 tarkennetun investointisuunnitelman vuosille 2026-2029, johon on lisätty alkuperäiseen joulukuussa 2025 hyväksyttyyn investointisuunnitelmaan verrattuna merkittävä varautuminen eri toimialueiden tilajärjestelyiden uusimiseen. Uusiminen on suunniteltu toteutettavan investointeja vastaavina sitoumuksina eli käytännössä tilojen vuokraamismalleilla. Aluevaltuuston tarkentama investointisuunnitelma on lähetetty sosiaali- ja terveysministeriölle ja sisäministeriölle sekä hankkeiden toteuttamista varten tarvittavien lisälainanottovaltuuksien saamiseksi myös valtiovarainministeriöille, joiden hyväksyntää vuonna 2026 toteutettavat sitoutumiset edellyttävät.
Taustaa vaihtoehtoisten tilaratkaisujen selvittämiselle
Hyvinvointialueita muodostettaessa päädyttiin toimitilojen osalta periaatteeseen, jossa sairaanhoitopiirien omistamat kiinteistöt siirtyivät hyvinvointialueen omistukseen ja kuntien sekä kuntayhtymien omistamat kiinteistöt jäivät ko. tahojen omistukseen. Ns. voimaanpanolain mukaisesti hyvinvointialueet vuokrasivat nämä kuntien ja kuntayhtymien omistamat kiinteistöt 3+1 vuoden ajaksi ns. vuokra-asetuksessa määritellyillä ehdoilla. Lisäksi kunnilta ja kuntayhtymiltä sekä sairaanhoitopiiriltä siirtyi niiden ja kolmansien osapuolten välisiä vuokrasopimuksia sellaisenaan hyvinvointialueen vuokralaisvastuulle.
Pohteen aluehallitus on 17.12.2024 § 576 päättänyt, että 3+1-sopimusten mukaista optiovuotta ei käytetä, joten nämä, laajuudeltaan n. 200 000 m²:n vuokrasopimukset päättyvät 31.12.2025. Parhaillaan käydään hyvinvointialueen ja kuntien välisiä vuokrasopimusneuvotteluja tarvittavien vuokrasopimusten uudistamiseksi 1.1.2026 alkaen.
Useat Pohteen hallintaan vuoden 2023 alussa tulleet kiinteistöt ovat eri näkökulmasta katsoen huonosti Pohteen nykyistä toimintaa tukevia. Tämän vuoksi on selvitetty vaihtoehtoisia tilojen järjestämistapoja. Keskeisenä selvityksen kohteena on ollut uusien tilaratkaisujen toteuttaminen vuokrausmallilla perinteisen oman taseen hankkeen sijaan. Vuokrausmallissa kiinteistön omistajuus on vuokranantajalla ja Pohde toimii kiinteistössä vuokralaisena. Vuokrausmallin selvityksessä on myös tarkasteltu tilojen hankkimista useampi kohde kerrallaan ja myös kohteiden tilasuunnittelun yhtenäistämistä tilakonsepteja käyttäen.
Vuokrausmallin hankinnan toteuttamista on tarkasteltu puitesopimushankintana ja ns. dynaamisen hankintajärjestelmän kautta tapahtuvana hankinta. Tehtyjen tarkastelujen ja Pohteen laaja-alaisten tilatarveuusimisten tarpeen perusteella esitetään uusien tilojen hankinnan toteuttamista Dynaamisella hankintajärjestelmä -mallilla (DPS). Hankintajärjestelmä mahdollistaa palvelun toimittajien liittymisen hankintajärjestelmään ja sen sisällä tehtäviin kilpailutuksiin koko hankintajärjestelmän voimassaolon ajan. Hankintajärjestelmän sisällä tehtävät kilpailutukset mahdollistavat useampien ja erilaisilla tilakonsepteilla varustettujen tilakohteiden kilpailuttamisen useassa eri vaiheessa.
Dynaaminen hankintajärjestelmä ja sen käyttöönotto
Dynaamisen hankintajärjestelmän käyttöönotto tapahtuu perustamalla hankintajärjestelmä Cloudian toimintaympäristöön, josta lähetetään julkinen osallistumispyyntö Hilman kautta. Osallistumispyyntöön sisältyy hankekuvaus, jossa määritetään suuntalinjat hankittaviin tilajärjestelyihin ja kilpailutuksien toteuttamiseen. Lisäksi osallistumispyyntö sisältää alustavat vuokraamisen ehdot, jotka täydentyvät vuokrasopimuksiksi varsinaisissa hankintajärjestelmän sisäisissä kilpailutuksissa.
Ehdotus perustettavasta dynaamisesta hankintajärjestelmästä
Vuokraperusteisten tilajärjestelyiden hankkimiseksi esitetään perustettavaksi dynaaminen hankintajärjestelmä seuraavilla keskeisillä periaatteilla:
- hankintajärjestelmä perustetaan 10 vuodeksi ja se voidaan tarvittaessa keskeyttää
- hankinnan arvioitu kokonaisarvo on 650 M€, joka on Pohteen investointisuunnitelman investointeja vastaavien maa-alue- ja rakennushankintasitoumusten suuruinen
- hankinnan kohteena ovat rakennukset, joiden käyttötarkoitus voi liittyä mihin tahansa Pohteen palveluverkkojen toimintoihin, joita ovat esimerkiksi sotekeskukset, asumisyksiköt mukaan lukien lastensuojeluyksiköt, toimintakeskukset, pelastusasemat sekä muut toiminnot
- hankittavien tilojen tulee olla kooltaan ja mahdollisesti sijainniltaan muuntokelpoisia
- varsinainen kohteiden kilpailuttaminen tehdään hankintajärjestelmän sisäisinä kilpailutuksina, joissa vertailuperiaatteina voivat olla pelkkä hinta tai hinnan ja laadun yhdistelmä
- sisäisen kilpailuttamisen kappalekohtaista määrää ei ole rajattu ja yksittäisessä kilpailutuksessa kohteiden määrä, niiden laajuus sekä vuokraamisen sitoutumisajat voivat vaihdella
- kilpailuttamisen toteuttaminen myös huutokauppamenettelyllä mahdollistetaan
- kohteiden toteuttaminen tehdään urakoina, joihin sitoudutaan kilpailuttamisvaiheessa tehtävillä kohdekohtaisilla vuokrasopimuksilla
- tilaajalla säilytetään oikeus toteuttaa vuokrausmallilla tehtäviä hankintoja myös tämän hankintajärjestelmän ulkopuolella tehtävillä hankinnoilla
Hankintajärjestelmän perustamisen jälkeen lähetettävät osallistumispyynnöt sisältävät alustavat vuokraamisen ehdot, joita ovat mm. seuraavat:
- Kohteen toimittaja toimii kohteen vuokranantajana ja hankkeen päätoteuttajana
- Pohde osoittaa rakennuskelpoisen tontin toimittajan käyttöön, mutta varaa oikeuden siirtää tontin hallinnan toimittajan hallintaan kohteen vuokrausajaksi
- rakennettavan kohteen tulee täyttää pysyvälle rakennukselle asetetut rakentamismääräykset
- kohteiden vuokra-aika voi vaihdella
- vuokra-aika sisältää määräaikaisen vuokrakauden ja sitä voidaan jatkaa optiokausilla
- vuokra muodostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta
- Vuokranantajan tulee olla valmis tarjoamaan myös kiinteistöön liittyviä palveluita
- Pohde vastaa tarvitsemansa irtaimiston hankinnasta
- Vuokranantajan tulee siirtää kohde pois vuokra-ajan päätyttyä
Osallistumispyyntöihin vastaavilta toimittajilta edellytetään mm. seuraavia soveltuvuusvaatimuksia:
- yrityksen taloudellinen tilanne (liikevaihdon määrä)
- vastuuvakuutuksen voimassaolo
- referenssivaatimukset vastaavan tyyppisistä kohteista
- mahdollistetaan myös alihankinnan tai ryhmittymän resurssien käyttö
Hankintajärjestelmän sisäisten kilpailutusten valmistelu edellyttää seuraavia vaiheita:
- kilpailutuksiin tulevien kohteiden määrittely ja ensimmäiseen kilpailutukseen valittavien kohteiden valinta
- valittujen kohteiden tilakonseptien suunnittelu vaativuusmäärittelyineen
- tarjouspyyntöasiakirjojen valmistelu tarvittavine liitteineen
Lisäksi eteneminen edellyttää kohteiden sijoittumispaikkojen(tonttien) selvitystä ja niiden hallintaoikeuden hankkimista sekä tonttien indikatiivisen sijainnin määrittelyä tarjouspyynnössä.
Hankintajärjestelmän sisäisen kilpailutuksen tarjouspyyntö sekä toimittajan valinta tuodaan hallintosäännön mukaisesti aluehallituksen päätettäväksi.
Valmistelijan ehdotus
Jouko Luukkonen, konsernipalvelujen johtaja (p. 050 564 6947):
Aluehallitus päättää
- käynnistää toimitilaverkon uudistamisen vuokraperusteisilla tilajärjestelyillä
- hyväksyä vuokraperusteisten tilajärjestelyiden DPS hankintajärjestelmän perustamisen ja sen julkaisemisen edellä kuvatuilla periaatteilla
- valtuuttaa teknisen johtajan
- tekemään vähämerkityksellisiä ja teknisiä tarkistuksia hankintajärjestelmän perustamiseen ja julkaisemiseen liittyviin asiakirjoihin sekä hyväksymään ne
- päättämään osallistumishakemusten hyväksymisestä tai hylkäämisestä
- käynnistämään tulevien hankkeiden sijoittamiseen soveltuvien tonttien selvittämisen
Lisäksi aluehallitus edellyttää kilpailutukseen valittavien kohteiden valinnan tuomisen aluehallituksen käsittelyyn.
Päätösehdotus
Esittelijä: Ilkka Luoma, hyvinvointialuejohtaja
Aluehallitus hyväksyy konsernipalvelujen johtajan ehdotuksen.